因为房产抵押贷款的限制条件多，知识点多，流程复杂，时间长，再加上抵押贷款业务衍生出更多的实操方案，所以一直以来都被资深贷款从业者所看重，甚至被认为是最核心的贷款从业知识。
情况一：贷款人力很多助贷公司都把房产抵押贷款作为新人入职培训的重要内容，可见房产抵押贷款知识的重要性。
之前我写过很多关于房产抵押贷款的内容，每一次重写都会有不一样的感受，这是一种学习。
下面我将详细介绍房产抵押贷款的申请条件和办理流程。
为了让更多的借贷者朋友理解，我尽量用通俗的、非商业的语言来说明，朋友们如果是贷款同行不要嫌啰嗦。
房地产按揭贷款概要
房地产抵押贷款，顾名思义，是以借款人或其亲朋好友的房产为抵押物而申请的贷款产品。
因为是抵押贷款，所以贷款不像信用贷款，需要考虑的因素有三个：借款人的贷款资质、房产的属性、贷款产品的风控条件，只有这样，我们才能更快的找到最好的贷款方案。
也就是说，贷款申请人不仅要符合目标贷款产品的风控要求，还必须要有自己名下的房产。
说得直白一点，那就是贷款申请人不仅要符合贷款条件，还要拿出能够抵押给银行的房产。
为了让大家更透彻今年下半年，的了解房产抵押贷款，本文将从不同的角度对其进行分类。
A、按借款主体或贷款用途分为：房地产抵押消费贷款要动和房地产抵押经营贷款。
1.住房抵押消费贷款，贷款对象为个人，抵押房产可为本人或亲友所有，贷款限制为：装修、汽车、出国、出国、留学、其他耐用品消费。由于贷款用途的限制，绝大多数银行的贷款限额都在100万元以下。
2.房地产抵押经营贷款以企业为主体，房产为企业、法人或股东所有、企业法人或股东亲友所有，贷款主要用于企业经营。普通银行按揭经营贷款产品单笔最高限额为1000万元，部分银行单笔贷款最高达3000万元。
随着限购政策的实施，多数银行已停止发放超过一百万元的住房抵押消费贷款。
一、二线城市的房屋市值都在一百万以上，三四线城市和四线城市的房价都在一百万以上。所以贷款实务中，大部分一二线城市的贷款都是以房产抵押经营为主，三四线城市和四线以下城市的贷款主要是抵押消费贷款。
B、按按揭财产性质的不同，一般可分为住宅按揭与商业按揭。
所谓住宅按揭，是指普通住宅属性的商品房，如普通住宅，别墅，70年公寓等等；
商业房产抵押的范围比较广，主要有厂房，仓库，底商，写字楼，商住公寓，酒店等等。
一般普通住宅抵押率超过70%，有些特色业务甚至能达到100%。
别墅的抵押率要低一些，市面上常见的房产抵押贷款抵押率一般在60%左右，稍微高一点的抵押贷款只
商业房产的抵押率更低。
厂房和仓库的抵押率只有百分之四十到百分之五十，甚至更低。
商住公寓、写字楼、酒店一般都在40%到50%之间，最高的机构只有55%，但是利息却比银行要高得
通过对房地产抵押贷款分类的探讨，我们应该对房地产抵押贷款有一个粗略的认识。
下面，我们将深入解读房产抵押贷款的办理流程，为方便起见，我们将以贷款申请人的视角来说明，放款人员可以直接
注：为规范表述，本文中所有“贷款机构”均包括银行、小额贷款公司，而非部分贷款从业人员狭义地指小额贷款公司，请注意区分，以
房地产按揭办理流程及详细解读
贷款前确认第一步
无论您是在申请房产抵押消费贷款，抑或是房地产抵押经营贷款，您必须事先确认以下几点
您的年龄符合要求吗？
您的信用记录符合要求吗？
你有能力偿还贷款吗？
您能否提供符合条件的可抵押房产？
你的目标贷款额度是多少？
你能接受的贷款利率范围是多少？
您希望申请多久？
你能接受的付款方式是什么？
您的配偶是否同意其他财产所有者的意见？
这些问题你已经有了明确的答案，那么你就可以提前准备贷款资料了。
如果信用记录不好，比如逾期贷款、小额贷款、网贷等，都要尽快解决，哪怕是找金融机构垫付，也要提前处理，免得被银行拒
第二步是准备贷款材料
按揭贷款一般只需要提供个人资料就可以了，房产抵押贷款则需要申请人提供相关个人资料和相关企业资
个人资料：
身份证，户口簿，结婚证/离婚证/单身证明，收入证明，银行半年流水，产权证明（房产证，土地使用
如果是贷款抵押品不一致，即使用亲朋好友的房产申请抵押贷款，也要提供产权人和妻子的相关证明材料
企业资料：
营业执照正副本，税务登记证副本，开户许可证，公司简介，法人及股东身份证及简历，公司章程（包括章程、章程、章程、股东决议）、验资报告、财务报表（前两年+今年到本月）、银行流水（半年以上）、完
如果没有关联公司，就必须提前注册或者转让公司，但因为每个贷款机构都有不同的时间限制，所以必须要有足够的
第三步：确定贷款方案
所谓确定贷款方案，即选择贷款对象。
一般而言，银行具有低利息、长贷款时间、严格审核、放款速度稍慢的特点，通常为15至30天；小贷公司有一个特点，那就是利息稍微高一点，时间短一点，审核宽松，但是放款速度快，一
但银行和银行之间也有不同之处，比如有些银行看重的是高质量的抵押物，而有些则看重借款人的资质。同样，小贷公司之间也存在
如果要筛选出最合适的贷款方案，就要根据自身的贷款资质和贷款产品的限制条件进行多维度的对比
等我花了点时间，再去找中介，如果能找到合适的贷款方案，我们就可以开始下一步了。
第四步，将信息提交给贷款机构
这是最简单的一步，确定贷款公司之后，只需要提交材料就可以了。
然后等待贷款机构的初审，通过之后，再进行下一步的操作。
记住，在银行的客户经理面前，千万不要胡言乱语，不管你真正的贷款是用来做什么，都要按照上面提到的方法去
这个时候，不能太老实，也不能把买房、炒股、投资这些东西的真实用途都告诉贷款公司。
第五步：入户核查和房屋评估
贷款机构会根据申请人提供的地址和企业地址上门核查，主要是核实房产信息和企业经营状况的真实性，评估房屋价值。部分银行需要委托评估机构上门拍照，给出
如果房屋评估价值低于贷款申请人的预期，则可直接拒绝当前贷款机构，另寻他处。
如果是通过贷款中介或者贷款机构，那么转让出去的公司就会有一定的操作空间。
这里不要写得太露骨，否则会出问题的。
第六步，签订一份面签的贷款合同。
如果贷款机构认为申请人的各项条件符合要求，通过了最后的审批，那么贷款申请人就会在指定的网点签订《借
贷款机构和申请人在《借款合同》中约定贷款的种类、金额、利率、用途、还款方式、贷款期限、借款双方权利义务、违约责任、纠纷处理等细
虽然现在还能取消贷款申请，但征信系统已经增加了查询的次数。
第七步，办理抵押登记
在签订完《借款合同》之后，贷款公司将在约定的时间内前往不动产登记中心办理抵押登记。
这个时候，贷款申请人需要准备产权人的身份证原件和房产证原件。
抵押登记完成后，申请人会直接将他的权利证书交给贷款机构，然后等待贷款机构的放款。
第八步：等待贷款
所有的手续都办完了，贷款机构会根据申请人提供的贷款用途合同中指定的账户进行放款。
如果是企业经营贷款，贷款申请人可按借款合同办理提款手续，按合同约定一次或多次提款。
贷款申请人在提款时，一般需要填写银行统一制定的提款凭证，然后到银行办理提款手续。
贷款机构的利息是在贷款提取当日开始计算的。
以上就是一般房产抵押贷款的流程了，下面是我附加上市公司常见的房产抵押贷款的限制条件，让读者们自己估算一下贷款的
房屋抵押消费贷款申请条件：
借款人22至60岁，抵押人22至60岁；
在本地有稳定的工作，有能力偿还贷款本息，个人负债率低于70%，个人或夫妻月流水至少为贷款的1倍
能够提供银行认可的抵押房产（本人或亲朋好友拥有），房产属于商品房，产权清晰；
借款人及房产抵押人信用记录符合银行要求，无当前逾期记录，无“连三累六”等严重逾期情况
贷款年限不超过10年，先付本息，后付利息；
房屋抵押经营贷款基本条件：
借款人22岁至65岁，抵押人22至65岁，通常最多70岁；
有能力偿还贷款本息，个人和企业的负债率不超过70%，个人和企业流水至少为贷款贷款的2
企业注册超过1年，新的变更需要6个月以上；
能够提供银行认可的抵押房产，房产类型为40年以下的商品房（多数银行要求房龄在25年以内），产权清晰；
借款人、房产抵押人和企业信用记录符合银行要求，无当前逾期记录，2年内不得出现严重逾期情况，如“连三累六
贷款期限在30年以内，最常见的还款方式有：等额本息、先息后本、月息年本等；
内容增补
以上只是房产抵押贷款的基本知识，不同的贷款机构对贷款对象的要求也会有所不同，比如房龄、借款人和抵押人的年龄、信用记录中的机构查询记录等等，所以千万不要直接
如果是刚入行的人，最好能跟着公司里的老员工练习两三遍，否则光靠死记硬背是很难理解的
如果朋友们可以参考本文，提前做好准备，至少了解一下流程，不至于手忙脚乱
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